Das Budgetbegleitgesetz 2025 (BGBl I Nr 25/2025) führt mit § 30 Abs 6a EStG einen Umwidmungszuschlag von 30 % auf den Veräußerungsgewinn von Grundstücken ein, deren Widmung nach dem 31. Dezember 2024 erstmals eine Bebauung ermöglicht. Der Zuschlag ist erstmalig auf Veräußerungen nach dem 30. Juni 2025 anzuwenden und tritt neben die bestehende Immobilienertragsteuer, wodurch die effektive Steuerbelastung auf bis zu 39 % des Veräußerungsgewinns steigen kann.

Hintergrund der Neuregelung

Das Budgetbegleitgesetz 2025 (BGBl I Nr 25/2025) brachte bedeutende Änderungen für Eigentümer von Liegenschaften, die kürzlich von Grünland in Bauland umgewidmet wurden. Mit dem neu eingefügten § 30 Abs 6a EStG wird seit 1. Juli 2025 ein Umwidmungszuschlag auf den Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf solcher Grundstücke erhoben. Der Gesetzgeber verfolgt damit das Ziel, Spekulationsgewinne aus Umwidmungen stärker zu besteuern und einen Teil der durch die Widmungsänderung entstehenden Wertsteigerung abzuschöpfen.

Gemäß § 30 Abs 6a EStG fällt beim Verkauf von Grundstücken, deren Widmung nach dem 31. Dezember 2024 geändert wurde, auf den Veräußerungsgewinn aus dem umgewidmeten Grund und Boden ein Zuschlag von 30 % an. Der Zuschlag erhöht die sich aus § 30 Abs 3 bis 6 EStG ergebenden positiven Einkünfte. Erfasst sind Widmungsänderungen, die erstmals eine Bebauung ermöglichen. Maßgeblich ist, dass die Umwidmung nach dem letzten entgeltlichen Erwerb stattgefunden hat. Die neue Regelung ist erstmalig auf Grundstücksveräußerungen nach dem 30. Juni 2025 anzuwenden. Der Umwidmungszuschlag ist der Höhe nach gedeckelt: Er ist nur insoweit zu berücksichtigen, als die Summe aus positiven Einkünften und Umwidmungszuschlag den Veräußerungserlös nicht übersteigt.

Erfolgt die Umwidmung bis zu fünf Jahre nach der Veräußerung und steht sie mit der zuvor erfolgten Veräußerung in wirtschaftlichem Zusammenhang, gilt diese als rückwirkendes Ereignis im Sinne des § 295a BAO. Der Veräußerer ist zur Anzeige an das Finanzamt verpflichtet. Die Steuer wird zuzüglich des Umwidmungszuschlags neu berechnet und die Abgeltungswirkung einer bereits entrichteten Immobilienertragsteuer entfällt (§ 30b Abs 2 letzter Satz EStG).

Der Zuschlag betrifft ausschließlich Grund und Boden, nicht darauf errichtete Gebäude. Der Veräußerungsgewinn ist daher entsprechend aufzuteilen. Zu diesem Zweck ist der Veräußerungsgewinn auf Grund und Boden einerseits sowie Gebäude andererseits aufzuteilen. Für Altgrundstücke (§ 30 Abs 4 EStG) werden die Anschaffungskosten bei einer Umwidmung nach dem 31.12.1987 mit 40 % des Veräußerungserlöses angesetzt, in allen übrigen Fällen mit 86 %. Auf Antrag können die tatsächlichen Anschaffungskosten herangezogen werden.

Steuerliche Gesamtbelastung

Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen unterliegen einem besonderen Steuersatz von 30 %. Da der Zuschlag die Bemessungsgrundlage um 30 % erhöht, beträgt die effektive Belastung bei einem reinen Grundstücksverkauf 39 % des Veräußerungsgewinns (30 % ImmoESt auf den um 30 % erhöhten Gewinn).

Bestehende Befreiungen

Veräußerungen von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen, die als Hauptwohnsitz gedient haben, sind nach § 30 Abs 2 Z 1 EStG weiterhin steuerfrei, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind (Nutzung als Hauptwohnsitz für mindestens zwei Jahre durchgehend ab Anschaffung oder mindestens fünf Jahre durchgehend innerhalb der letzten zehn Jahre). Mangels steuerpflichtiger Einkünfte fällt kein Umwidmungszuschlag an. Da die Herstellerbefreiung nach § 30 Abs 2 Z 2 EStG nur das selbst hergestellte Gebäude erfasst, bleibt der auf Grund und Boden entfallende Gewinn steuerpflichtig, sodass der Umwidmungszuschlag zur Anwendung kommt.

Betriebliche Grundstücke

Der Umwidmungszuschlag greift nicht nur im privaten Bereich. Für betriebliche Grundstücke besteht mit § 4 Abs 3a Z 6 EStG iVm § 30 Abs 4 Z 1 zweiter und dritter Satz EStG eine parallele Regelung. Auch hier ist der Gewinn aus der Veräußerung des umgewidmeten Grund und Bodens um 30 % zu erhöhen; die Regelung gilt ebenfalls für Veräußerungen nach dem 30. Juni 2025.

Bedeutung für Liegenschaftseigentümer

Widmung und Umwidmungszeitpunkt sollten frühzeitig geprüft werden. Liegt eine Umwidmung nach dem 31.12.2024 vor oder ist sie absehbar, ist der Zuschlag in die Kaufpreiskalkulation und Transaktionsplanung einzubeziehen. Beim Verkauf von noch nicht umgewidmetem Grünland ist die Fünfjahresfrist zu beachten. Bei bebauten Grundstücken ist die Aufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude zu dokumentieren. Mögliche Befreiungen sind zu prüfen.