Das Budgetbegleitgesetz 2027–2028 (BGBl I Nr 62/2026) kürzt die pauschalen Anschaffungskos-ten für Altvermögen nach § 30 Abs 4 EStG: im Regelfall von 86 % auf 80 %, bei Umwidmungen von 40 % auf 30 % des Veräußerungserlöses. Die effektive ImmoESt steigt dadurch von 4,2 % auf 6 % bzw. von 18 % auf 21 % des Veräußerungserlöses. Betroffen sind Veräußerungen nach dem 31.12.2026.

Geltende Rechtslage

§ 30 Abs 4 EStG gilt für Grundstücke, die am 31.03.2012 nicht steuerverfangen waren; betroffen sind daher im Regelfall Anschaffungen vor dem 01.04.2002, bei denen die damalige Spekulationsfrist bereits abgelaufen war. Weil die tatsächlichen Anschaffungskosten dieser Liegenschaften steuerlich nie erfasst wurden, werden sie durch Pauschalwerte ersetzt. Z 2 setzt für den Regelfall 86 % des Veräußerungserlöses als Anschaffungskosten an, steuerpflichtig bleiben somit 14 %. Z 1 sieht für Grundstücke, die nach dem 31. 12. 1987 umgewidmet wurden, nur 40 % pauschale Anschaffungskosten vor. Als Umwidmung gilt eine nach dem letzten entgeltlichen Erwerb erfolgte Widmungsänderung, die erstmals eine Bebauung im Umfang einer Baulandwidmung ermöglicht.

Die Neuregelung

Art 25 Z 8 BBG 2027–2028 senkt beide Pauschalsätze. In Z 2 (Regelfall) gehen die pauschalen Anschaffungskosten von 86 % auf 80 % zurück, sodass künftig 20 % statt 14 % des Erlöses die Bemessungsgrundlage für die Immobilienertragsteuer bilden. In Z 1 (Umwidmungen) sinken sie von 40 % auf 30 %, wodurch die Bemessungsgrundlage von 60 % auf 70 % des Veräußerungserlöses steigt. Begründet wird das in den Erläuterungen mit der Wertsteigerung von Grundstücken seit Einführung der Grundstücksbesteuerung im Jahr 2012.

Im Regelfall steigt die effektive Steuerbelastung von 4,2 % auf 6 % des Veräußerungserlöses, weil 20 % des Veräußerungserlöses als Bemessungsgrundlage mit 30 % besteuert werden. In Umwidmungsfällen klettert die Belastung von 18 % auf 21 % des Erlöses.

Umwidmungszuschlag

Zusätzlich wirkt der mit dem BudBG 2025 eingeführte § 30 Abs 6a EStG. Er erhöht die positiven Einkünfte aus der Veräußerung umgewidmeten Grund und Bodens um 30 %, sofern die Umwidmung nach dem 31. 12. 2024 erfolgt ist. Da der Zuschlag an den Einkünften ansetzt, wächst er mit dem gesenkten Pauschalsatz mit. Einkünfte und Zuschlag dürfen zusammen den Veräußerungserlös nicht übersteigen.

Inkrafttreten

Die neuen Prozentsätze gelten für Veräußerungen nach dem 31.12.2026. Maßgeblich ist der Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts, also des Kaufvertrages. Ein bis Jahresende 2026 unterfertigter Vertrag unterliegt daher noch dem geltenden Recht, auch wenn Übergabe und Zahlung erst 2027 stattfinden.